A vagyonszerzési illeték az ingatlanvásárlás egyik elkerülhetetlen költsége, amelyet fontos előre kalkulálni a vásárlás során. Ez az összeg az állam számára fizetendő, és mértéke az ingatlan vételárának bizonyos százalékán alapszik. Cikkünkben részletesen bemutatjuk, hogy mikor és hogyan kell illetéket fizetni, milyen kedvezmények léteznek, és mikor mentesülhetsz a fizetési kötelezettség alól.
A magyar jogban (az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvényben) önálló jogcímként nem létezik vagyonvisszaszerzési illeték” A köznyelvben ezt a kifejezést általában a visszterhes vagyonátruházási illetékre használják abban a speciális helyzetben, amikor valaki egy korábban eladott vagy átadott vagyontárgyat (leggyakrabban ingatlant) szerez vissza.
Mit jelent a visszterhes vagyonátruházási illeték?
A visszterhes vagyonátruházás során a tulajdonos valamilyen ellenszolgáltatás fejében átruházza a tulajdonjogát egy másik személyre. Ez a folyamat számos esetben illetékfizetési kötelezettséget von maga után. Az illetéket a vagyont megszerző fél, azaz a vásárló fizeti. Az állam ezen bevételei különböző társadalmi feladatok finanszírozására fordítódnak.
Milyen esetekben fizetendő az ingatlan után illeték?
Az ingatlan vásárlása mellett számos más esetben is illetéket kell fizetni, például ingatlanhoz kapcsolódó vagyoni értékű jog megszerzésekor, haszonélvezeti jog átengedésekor, vagy belföldi ingatlanvagyonnal rendelkező cég üzletrészének megszerzésekor. Ezek a kötelezettségek az 1990. évi XCIII. illetéktörvény alapján kerülnek meghatározásra.
Ingatlan után illetéket a tulajdonjog vagy vagyoni értékű jog megszerzésekor kell fizetni. A fizetendő illeték típusa és mértéke alapvetően a megszerzés jogcímétől függ.
A magyar jog alapján az alábbi három fő esetben keletkezik illetékfizetési kötelezettség:
1. Visszterhes vagyonátruházási illeték (fizetős megszerzés)
Ez a leggyakoribb eset, amikor az ingatlan tulajdonjogáért vagy jogáért valamilyen ellenértéket fizet a vevő.
- Ingatlanvásárlás: Adásvétel esetén az általános illetékmérték az ingatlan forgalmi értékének 4%-a (1 milliárd forint feletti részre 2%, de ingatlanonként legfeljebb 200 millió Ft).
- Ingatlancsere: Ha két ingatlant elcserélnek, az illetéket a cserélt ingatlanok forgalmi értékének különbözete alapján kell megfizetni (4%).
- Vagyoni értékű jog visszterhes megszerzése: Például ha a meglévő ingatlanra visszterhesen alapítanak vagy ruháznak át haszonélvezeti vagy használati jogot.
- Közös tulajdon megszüntetése: Ha az egyik tulajdonostárs a saját hányadánál nagyobb értékű ingatlanrészt vásárol meg a többiektől.
- Céges apport: Ha az ingatlant vagyoni betétként cégbe viszik be.
2. Ajándékozási illeték (ingyenes megszerzés élők között)
Akkor kell megfizetni, ha valaki visszavonhatatlanul, ingyenesen jut ingatlantulajdonhoz vagy vagyoni értékű joghoz.
- Lakóingatlan ajándékozása: Az illeték mértéke a forgalmi érték 9%-a.
- Egyéb ingatlan ajándékozása (pl. telek, garázs, iroda, üzlethelyiség): Az illeték mértéke a forgalmi érték 18%-a.
3. Öröklési illeték (ingyenes megszerzés halál esetén)
Hagyatéki eljárás keretében, az elhunyt ingatlanvagyonának megszerzésekor fizetendő.
- Lakóingatlan öröklése: Az illeték mértéke 9%.
- Egyéb ingatlan öröklése: Az illeték mértéke 18%.
A vagyonszerzési illeték mértéke
Az ingatlanvásárlás során az illeték általában a vételár 4%-a. Amennyiben az ingatlan értéke meghaladja az 1 milliárd forintot, a 4%-os mérték 2%-ra csökken a túllépő részre, azonban az illeték összegének felső határa 200 millió forint ingatlanonként.
Mikor jár az illetékmentesség?
Számos esetben mentesülhetsz az illetékfizetés alól, például ha új építésű ingatlant vásárolsz 15 millió forint értékhatárig, vagy ha lakástulajdont cserélsz, és az új lakás értéke kisebb, mint a korábbié. További mentesség járhat egyenes ági rokonok közötti ajándékozásnál, építési telek vásárlásánál, valamint a CSOK segítségével vásárolt ingatlanok esetében.
A fizetési kötelezettség és a mentességek köre alapvetően attól függ, hogy milyen jogi úton történik a visszaszerzés.
- Szerződés felbontása (eredeti állapot helyreállítása): Ha a korábbi adásvételi szerződést a felek közös megegyezéssel felbontják, vagy a bíróság érvénytelennek nyilvánítja, és visszahozzák az eredeti állapotot, a NAV törli a kiszabott illetéket. Ha az illetéket már megfizette, a hatóság visszatéríti azt.
- Visszavásárlási jog gyakorlása: Ha a korábban eladott ingatlant a szerződésben kikötött visszavásárlási joggal élve veszi vissza, az új vagyonszerzésnek minősül. Ingatlan esetén az általános visszterhes vagyonátruházási illeték mértéke 4% (az ingatlan forgalmi értékének 1 milliárd forintig terjedő részére).
- Családon belüli visszaszerzés: Ha a vagyontárgyat egyenes ági rokonok (szülő, gyermek) vagy házastársak adják vissza egymásnak (akár adásvétel, akár ajándékozás keretében), az ügylet teljesen illetékmentes.
- Kisajátítás miatti visszaszerzés: Amennyiben kisajátított ingatlan helyett szerez új ingatlant, a jogszabály speciális illetékkedvezményt vagy teljes mentességet biztosít.
Ingatlan illetékkedvezmény
A 35 év alatti, első lakást vásárló fiatalok akár 50%-os kedvezményt is kaphatnak, ha a vásárolt ingatlan forgalmi értéke nem haladja meg a 15 millió forintot. További kedvezmények érhetők el ingatlancsere esetén, ahol csak az új ingatlan és a korábbi ingatlan közötti értékkülönbözet után kell illetéket fizetni.
Fizethető a vagyonszerzési illeték részletekben?
Igen, lehetőség van részletfizetésre, különösen első lakásvásárlás esetén, ahol a NAV automatikusan engedélyezi a 12 egyenlő részletben történő fizetést. Más esetekben méltányossági kérelmet is benyújthatsz, ha nem tudod egy összegben megfizetni az illetéket, de ilyenkor az adóhatóság dönt a kedvezmény engedélyezéséről.
Mikor küldi a NAV a vagyonszerzési illeték határozatot?
A NAV a vagyonszerzési illeték határozatot (hivatalos nevén fizetési meghagyást) általában a tulajdonjog végleges földhivatali bejegyzését követő 1–6 hónapon belül küldi meg.
Az eljárás lefolyása és az időzítés az alábbi tényezőktől függ:
Hogyan zajlik a folyamat?
- Bejelentés a földhivatalhoz: Az adásvételi szerződés aláírása után az okiratszerkesztő ügyvéd benyújtja a kérelmet a Földhivatalhoz, a szükséges adatlappal (B400) együtt.
- Földhivatali bejegyzés: A NAV csak a tulajdonjog végleges bejegyzése után állapítja meg az illetéket. Ha az ingatlant tulajdonjog-fenntartással vették meg (például banki hitel vagy több részletben történő fizetés miatt), a folyamat csak az utolsó vételárrészlet kifizetése és a tulajdonjog-bejegyzési engedély lepedőre kerülése után indul el.
- Területi eltérések: Az ügyintézési idő jelentősen eltérhet az ingatlan fekvése szerint. Kisebb településeken akár a birtokbaadást követő 3–6 héten belül megérkezhet a határozat, míg Budapesten és a nagyobb megyeszékhelyeken nem ritka a 4–6 hónapos (esetenként hosszabb) csúszás sem.
- Kézbesítés: A fizetési meghagyást a NAV az elektronikus tárhelyre (Ügyfélkapu/Cégkapu) küldi, ennek hiányában pedig postai úton kézbesíti.
Mikor kell befizetni az illetéket?
Nem a szerződéskötés napján és nem is a határozat postázásának napján kell fizetni.
- A fizetési határidő a határozat kézhezvételétől számított 30 nap. (A határozat a közléstől számított 15. napon válik véglegessé, és ettől a naptól ketyeg a 15 napos teljesítési határidő).
- Az illetéket átutalással, bankkártyával (az ONYA felületén) vagy csekken lehet megfizetni.
Hasznos tudnivalók
- Részletfizetési lehetőség: Ha a határozat megérkezik, de az összeget nem tudja egyben kifizetni, az Online Nyomtatványkitöltő Alkalmazásban (ONYA) keresztül azonnal kérhet pótlékmentes részletfizetést vagy halasztást.
- 35 év alatti első lakásvásárlók: Számukra törvényileg jár a 12 havi pótlékmentes részletfizetési lehetőség, de ezt is kérvényezni kell a NAV-nál.
Az ingatlanvásárlás során a vagyonszerzési illeték fontos tényező, amelyet nem szabad figyelmen kívül hagyni. Érdemes alaposan tájékozódni a kedvezményekről és mentességekről, hogy elkerüld a váratlan kiadásokat. Ha pedig nehézséget okoz az illeték egyösszegű kifizetése, a részletfizetés lehetősége nagy segítség lehet.