A kriptovaluták térnyerésével egyre gyakrabban merül fel a kérdés: lehet-e ingatlant vásárolni Bitcoinnal vagy más kriptóval? A rövid válasz: igen, de nem mindenhol és nem ugyanúgy. A gyakorlatban több jogi, pénzügyi és technikai megoldás létezik, amelyek országonként eltérnek. Míg egyes helyeken kifejezetten nyitottak az ilyen tranzakciókra, máshol inkább csak közvetett formában, szigorú ellenőrzések mellett valósítható meg a kriptóval történő ingatlanvásárlás. Fontos megérteni, hogy a „kriptós ingatlanvétel” mögött sokszor hagyományos jogi struktúra áll, amelyet egy újfajta fizetési eszköz egészít ki. A kriptovaluta elfogadása egyébként nem kizárólag az ingatlanpiacon jelenik meg: más szolgáltatási területeken is egyre gyakoribb, amit jól mutat a magyar kriptovalutát elfogadó online kaszinókról szóló összefoglaló is.
Mit mond a jog Magyarországon?
A magyar Polgári Törvénykönyv kimondja, hogy ingatlan adásvétel esetén az eladó köteles az ingatlan tulajdonjogát átruházni, a vevő pedig a vételárat megfizetni. A jogszabály azonban a „vételár” fogalmát nem definiálja kizárólag pénzként, így elvileg megállapodhatnak a felek abban, hogy a vételárat kriptovalutában határozzák meg és fizetik ki.
A gyakorlati jelentőség azonban ennél összetettebb. Bár a Ptk. nem tiltja meg a kriptóban történő fizetést, a kriptovaluta a jelenlegi szabályozás szerint nem minősül sem hivatalos pénznek, sem elektronikus pénznek. Ez azt jelenti, hogy a feleknek különösen gondosan kell szerződniük, és előre tisztázniuk kell többek között az alábbi kérdéseket:
- hogyan történik az elszámolás,
- miként határozzák meg a vételár értékét,
- milyen devizaárfolyamot használnak az ügyleti érték megállapításához.
A szabályozási környezet 2025-ben tovább szigorodott. 2025. július 21. óta a Büntető Törvénykönyv 394/A. §-a értelmében aki jogosulatlan kriptoeszköz-átváltási szolgáltatás igénybevételével jelentős értékű kriptoeszközt pénzre vagy más kriptoeszközre átvált, kriptoeszközzel visszaélést követ el, és – ha súlyosabb bűncselekmény nem valósul meg – vétség miatt két évig terjedő szabadságvesztéssel büntetendő.
A 408/A. § szerint pedig az, aki a kriptoeszközök piacáról szóló törvény szerinti validálási kötelezettség megsértésével jelentős értékben kriptoeszköz-átváltási szolgáltatási tevékenységet végez, jogosulatlan kriptoeszköz-átváltási szolgáltatás nyújtását valósítja meg, ami bűntettnek minősül és három évig terjedő szabadságvesztéssel büntethető.
Mit jelent valójában a „kriptóért vett ingatlan”?
A közbeszédben gyakran keveredik két, jogilag és technikailag is eltérő konstrukció. Fontos tehát különbséget tenni az alábbi esetek között.
Közvetlen kriptós ügylet esetén a vételár kriptovalutában van meghatározva (például 3 BTC). A vevő közvetlenül kriptót utal, az eladó pedig kriptót kap, fiat pénzre történő átváltás nélkül. Ez a megoldás ritka, de létezik, jellemzően olyan országokban, mint Portugália, vagy egyes magánügyletek keretében.
Kriptó–fiat közvetítéses ügylet során – amely messze a leggyakoribb – az ingatlan ára fiat pénzben (például euróban) van rögzítve. A vevő kriptóval fizet egy licencelt fizetési szolgáltatónak, amely a kriptót azonnal átváltja fiat pénzre, és azt utalja tovább az eladónak. Jogilag a földhivatalban ez hagyományos adásvételként jelenik meg. A sajtóban szereplő „kriptós ingatlanügyletek” döntő többsége ebbe a kategóriába tartozik.
Hogyan zajlik lépésről lépésre egy kriptós ingatlanvásárlás?
Az első lépés mindig a megállapodás az eladóval. Nem minden eladó nyitott a kriptóra, ezért már az elején tisztázni kell, hogy elfogadja-e azt, és ha igen, pontosan melyik kriptovalutát (Bitcoin, Ethereum, stablecoin stb.). Ugyanilyen fontos kérdés, hogy az ár fix fiat összegben vagy kriptóban legyen meghatározva.
A következő kulcselem az árfolyam- és kockázatkezelés. A leggyakoribb megoldás az, hogy a vételár fiat pénzben kerül rögzítésre, a kriptó összege pedig a fizetés pillanatában, aktuális árfolyamon kerül kiszámításra. Ez elsősorban az eladót védi az árfolyam-ingadozásokkal szemben, de a vevő számára is kiszámíthatóbb keretet ad.
Ezt követi a KYC és AML ellenőrzés. A vevőnek igazolnia kell a kriptó eredetét, a tranzakciós előzményeket, valamint a személyazonosságát. Sok országban ez a folyamat szigorúbb, mint egy hagyományos banki átutalás esetében, különösen nagy értékű ingatlanügyleteknél.
Ismert példák
A kriptóval finanszírozott ingatlanügyletek közül több nemzetközi példa is ismertté vált. 2021-ben a floridai Surfside környékén található ARTE Surfside luxus penthouse-e mintegy 22,5 millió dollár értékben kelt el, amelyet a sajtó „teljes egészében kriptóban” megvalósult ügyletként emlegetett.
2022. május 5-én Portugáliában, Braga városában egy három hálószobás lakást 3 BTC-ért adtak el. A tranzakció különlegessége az volt, hogy a kommunikáció szerint fiat-konverzió nélkül, közvetlen kriptós ügyletként zajlott, ami európai viszonylatban is ritkaságnak számít.
Már korábban, 2014-ben az Egyesült Államokban, Lake Tahoe közelében egy Martis Camp közösségben található telek cserélt gazdát mintegy 2 739 BTC-ért, ami akkoriban körülbelül 1,6 millió dollárt ért. A közlemények szerint BitPay-jellegű megoldással zárták az ügyletet.
2017-ben Austin (Texas) környékén egy lakóingatlan vált ismertté mint az állam első, „teljes egészében Bitcoinból” finanszírozott vásárlása, bár a pontos részletek és a cím nem kerültek nyilvánosságra.
Előnyök és kihívások
A kriptovalutával történő ingatlanvásárlásnak kétségtelen előnyei vannak. A tranzakciók gyorsak lehetnek, akár percek alatt lezajlanak, még határokon átnyúló helyzetekben is. Emellett alternatív befektetési és vagyonfelhasználási lehetőséget kínálnak azok számára, akik jelentős kriptóvagyonnal rendelkeznek.
Ugyanakkor a kihívások sem elhanyagolhatók. A kriptovaluta jogi státusza továbbra sem egyértelmű, nem hivatalos fizetőeszköz, hanem inkább vagyonértékű jognak tekinthető. A szabályozás országonként eltér, és nincs egységes gyakorlat arra, miként kell az ingatlannyilvántartásban kezelni a kriptóban fizetett vételárat. Az árfolyam-kockázat miatt szinte elengedhetetlen az előzetes értékrögzítés, gyakran fiat alapon. Emellett az adózás kérdése is kritikus: a kriptó „elköltése” sok jogrendszerben adóköteles eseménynek minősülhet.
Összegzés
A kriptovalutával történő ingatlanvásárlás nem sci-fi, hanem létező, működő gyakorlat – ugyanakkor messze nem olyan egyszerű, mint egy hagyományos kriptoutalás. A legtöbb esetben jogilag továbbra is fiat-alapú tranzakcióról beszélünk, amelyet kriptó indít el vagy egészít ki.
Aki ilyen ügyletben gondolkodik, annak nemcsak a blokklánc-technológiát kell értenie, hanem a jogi, pénzügyi és adózási környezetet is. Megfelelő felkészültséggel a kriptó és az ingatlan találkozása komoly lehetőségeket rejt, de kizárólag tudatos tervezés mellett.